פסק-דין בתיק ה"פ 4283/05

1.         זוהי תובענה לסעד הצהרתי לפיו המבקשים הם בעלי המניות הבלעדיים בחברת "המגילה -  חברה לפרויקטים בבניה בע"מ" ח.פ. 513207399 (להלן: חברת המגילה)וכי על המשיבים 1-3 להעביר את מלוא מניות החברה לחזקת המבקשים.

בית המשפט נתבקש עוד לקבוע כי הסכם המכר שנערך ביום 19.7.05 בין המשיב 2 למשיב 3, ולפיו הועברו מלוא מניות חברת המגילה, וכן מלוא זכויותיה בנכס מקרקעין הידוע כחלקה 23 בגוש 7361 ברח' המכבי 51 בפרדס כץ (להלן: המקרקעין),  למשיב 3 - בטל.

כן נתבקש בית המשפט ליתן צו מניעה האוסר על המשיבים 1-3, לפעול בשם חברת המגילה או לנקוט כל פעולה הקשורה במניותיה או במקרקעין.

2.         בהחלטת בית המשפט מיום 2.8.05 (כב' השופט מ' גל), ובהחלטה מתקנת שניתנה ביום 5.8.05 בהסכמת הצדדים, ניתן צו מניעה האוסר על המשיבים לנקוט פעולה בהתייחס למניות חברת המגילה, ולבצע כל פעולה של העברת זכויות או הקניית זכויות מכל מין וסוג שהם בנוגע למקרקעין, או פעולה הנוגעת למימוש הסכם המכר מיום 19.7.05 (בש"א  2670/05).

3.         במהלך ההתדיינות, ביקשו המבקשים למחוק את תובענתו של המבקש 2, יעקב עמרם (ראה בע' 145 לפרוטוקול), ולפיכך הסעדים האמורים מתבקשים כיום ע"י המבקש 1 (להלן: עמרם)בלבד.

טענות עמרם

4.         עמרם עוסק בעסקי מקרקעין בישראל ובתחומי יהודה ושומרון. המשיב 1, עו"ד איתן צחי, שימש במשך שנים רבות כבא כוחו של עמרם בעסקאות מקרקעין ובהליכים משפטיים הנוגעים לעסקאות אלה.

בראשית שנת 2002 ניהל עמרם, באמצעות עו"ד צחי, מגעים לרכישת המקרקעין מחברת שיכון עובדים בע"מ. משהגיע עמה להסכמה באשר לתנאי הרכישה, ביקש מעו"ד צחי לטפל בהקמת חברה באמצעותה יירכשו המקרקעין. עוד ביקש מעו"ד צחי כי יחזיק במניות החברה בנאמנות עבורו. עו"ד צחי השיבו כי הוא מעדיף שלא לעשות כן, והציע, לטענת עמרם, כי המניות יירשמו על שם חברו הטוב מילדות, המשיב 2 (להלן: עובד),בנאמנות עבור עמרם. עוד התחייב עו"ד צחי כלפי עמרם, כי השליטה המלאה במניות החברה תיוותר בידיו וכי המניות יהיו זמינות לרשות עמרם בכל עת. בהתאם להצעת עו"ד צחי, הוקמה חברת המגילה, ומניותיה נרשמו כולן על שמו של עובד כבעל מניות יחיד. במקביל, ולשם הבטחת זכויותיו של עמרם, קיבל עו"ד צחי מעובד ייפוי כוח כללי המאפשר לו לעשות כל פעולה משפטית במניות חברת המגילה, וכן מונה, בהחלטת חברת המגילה, כמורשה חתימה יחיד של החברה (ראה נספחים א' וא1 לכתב התובענה). לטענת עמרם, באותה עת לא הכיר את עובד כלל, ופגשו לראשונה באקראי במשרדו של עו"ד צחי, זמן רב לאחר שמניות חברת המגילה נרשמו על שמו.

5.         ביום 13.2.02 רכשה חברת המגילה את זכויותיה של חברת שיכון עובדים בע"מ במקרקעין, תמורת סך 2,317,500 ש"ח. התמורה, כך נטען, שולמה במלואה ע"י עמרם, בין מכספו שלו ובין מהלוואות שנטל מאחרים. חברת המגילה יוצגה בעסקת הרכישה ע"י עו"ד אורי פיינטוך, על פי בקשתו של עמרם, ועל הסכם המכר חתם עו"ד צחי כמורשה חתימה של חברת המגילה.

בעת חתימת הסכם המכר הייתה חברת שיכון עובדים בעלת חוזה הרשאה לתכנון במקרקעין, שנכרת ביום 1.9.92 עם מינהל מקרקעי ישראל, ובכפוף למילוי תנאיו הייתה זכאית לחוזה פיתוח מהוון. בעת עריכת ההסכם, טרם הושלמו ההליכים בין שיכון עובדים לבין מינהל מקרקעי ישראל בכל הנוגע לגובה דמי ההיוון שנדרשו ע"י המינהל.

בהסכם המכר הסכימו הצדדים כי שיכון עובדים תמכור לחברת המגילה את מלוא זכויותיה על פי הסכם ההרשאה והסכם הפיתוח "כפי שיהיה לאחר ההיוון". עוד הוסכם כי שיכון עובדים תשלם למינהל דמי היוון בשיעור 11% מגובה התמורה על פי הסכם המכר, ותגיש השגה למינהל במטרה להעמיד את השומה על סכום זה. ככל שתידחה השגתה, תשלם חברת המגילה את יתרת דמי ההיוון (ראה המבוא להסכם המכר, נספח ו' לתובענה, ומכתבו של עו"ד פיינטוך, נספח ה' לתובענה).

יוער לעניין זה שסוגיית דמי ההיוון לא נפתרה עד היום, ואין חולק כי הזכויות במקרקעין לא הועברו מעולם על שם שיכון עובדים או חברת המגילה, והן רשומות עד היום על שם רשות הפיתוח.

6.         במחצית שנת 2005 ביקש עמרם למכור את המקרקעין.

עוד קודם לכן, במהלך חודש מרץ 2005, ניתן לבקשת המדינה צו זמני לחילוט כל רכושם של עמרם ושל עו"ד צחי לפי סעיף 23 לחוק איסור הלבנת הון, התש"ס - 2000. הצו ניתן בין השאר נגד עובד, כבעל מניות חברת המגילה, בטענה כי הזכויות במקרקעין של חברת המגילה נרכשו מכספי עמרם ויש לראות את עמרם כבעל השליטה בחברה (ב"ש 4283/03 של ביהמ"ש המחוזי בירושלים).

ביום 11.4.05, ועל פי בקשת עמרם, שהוגשה באמצעות עו"ד רזניק, נמחקה בקשת המדינה לחילוט המקרקעין נשוא התובענה, והותר לעמרם למכרם, ובתנאי ש-10% מכספי התמורה יופקדו בקופת בית המשפט עד לסיום ההליך (להלן: החלטת החילוט).בהמשך, בנסיבות שיפורטו להלן, תוקנה ההחלטה באופן המאפשר גם לעו"ד צחי ולעובד למכור את הזכויות במקרקעין.

7.         עמרם ניהל משא ומתן למכירת הזכויות במקרקעין למשיב 4 (להלן: וידיסלבסקי),אשר בסיומו הוסכם עקרונית כי הזכויות במקרקעין ימכרו לוידיסלבסקי תמורת סך 710,000 דולר בצירוף מע"מ. בהמשך התנהל משא ומתן בין עו"ד משה נעים, בא כוחו של עמרם, לבין עו"ד רועי רוזן, בא כוחו של וידיסלבסקי, ביחס ליתר פרטי העסקה. משא ומתן זה התנהל לאורך כארבעה חודשים אך החתימה על הסכם מכירת המקרקעין נדחתה עד אשר ייפתרו מספר סוגיות שהקשו על גיבוש העסקה, ביניהן סוגיית חוב דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל, ובשל עיקול זמני שהוטל על המקרקעין כמפורט להלן.

8.         ביום 18.04.05 הוטל עיקול זמני על זכויות עמרם, חברת המגילה ועובד במקרקעין ע"י בית משפט השלום בירושלים. העיקול הוטל לפי בקשת חברת מעיין פיתוח ובנייה בע"מ (להלן: חברת מעיין)במסגרת תביעה כספית על סך 250,000 דולר שהגישה נגד חברת "עוואד את דאוד" פרויקטים כלכליים בע"מ, המצויה בשליטת עמרם, בעלת החוב, ונגד עמרם כערב להתחייבויותיה (בש"א 3841/05 בת.א. 4601/05). לתביעה צורפו חברת המגילה ועובד כנתבעים, בטענה כי המקרקעין נרכשו, בין היתר, מכספי חברת מעיין.

במהלך חודש יוני 2005 הגיע עו"ד נעים להסדר עקרוני עם עו"ד צבי שילה, בא כוחה של חברת מעיין, לפיו יוסר העיקול כנגד תשלום סך 258,000 דולר לחברת מעיין.

9.         עוד קודם להטלת העיקול, פנה עמרם, באמצעות עו"ד משה נעים, לעו"ד צחי, מסר לו כי בדעתו למכור את המקרקעין, וביקש לקבל לידיו ייפוי כוח וכתב העברת סמכויות שיאפשרו לו למכור את המקרקעין ולקבל לידיו את כספי התמורה (ובהמשך, לאחר שהוגשה תביעת מעיין והוטל העיקול, אף יאפשרו לו להגיש כתב הגנה בשם חברת המגילה). עו"ד צחי אישר בפני עו"ד נעים, על פי הנטען, כי המניות מוחזקות בנאמנות עבור עמרם, ואף היה נכון למסור את ההרשאות המבוקשות, אולם דרש כי עו"ד נעים יפעל לביטול העיקול הזמני ולהפקדת 10% מסכום התמורה בקופת בית המשפט בהתאם להחלטת החילוט.